Жилье - одно из основных благ и потребностей человека. И потому решение жилищных вопросов имеет первостепенное значение и для граждан, и для государства. Все большая часть жилья в настоящее время переходит в частную собственность граждан (приватизация) или становится собственностью граждан в результате строительства.
Новый ЖК РФ - один из основных нормативных актов, регламентирующих реализацию права на жилище.
В силу п. 1 ст. 39 Жилищного Кодекса РФ (далее ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме (далее МКД) несут бремя расходов на содержание общего имущества дома. В связи с этим для большинства граждан становится актуальным вопрос о выборе способа управления МКД. Согласно ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из способов управления МКД.
1. Выбор способа управления МКД
Управление МКД должно обеспечивать: благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Объектами жилищных прав являются жилые помещения и нежилые помещения полезного назначения (например, встроенно-пристроенные нежилые помещения первых этажей /офисные, торговые, общественного питания, социального назначения, парковочные места в подземных автостоянках, складские помещения в подвалах и цокольных этажах). Собственники нежилых помещений в МКД в отношении общего имущества дома обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений.
Общее собрание собственников помещений является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ), и оно "решает вопросы, связанные исключительно с осуществлением права собственности" на общее имущество многоквартирного дома, а также решает вопросы управления этим домом.
Решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом:
принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ);
является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая тех, которые не принимали участия в голосовании (п. 5 ст. 46 и п. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией.
Если собственники помещений в многоквартирном доме не выберут способ управления домом, то орган местного самоуправления вправе самостоятельно провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. «Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано» (п.4 ст. 161 ЖК РФ).
Управление многоквартирным домом - упорядоченная система мер по согласованному между собственниками помещений в многоквартирном доме владению, пользованию и распоряжению общим имуществом этого дома, направленная на обеспечение:
благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
благоприятных и безопасных условий пользования нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирном доме, собственниками этих помещений;
надлежащего содержания общего имущества дома;
предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, и собственникам нежилых помещений дома.
2. Способы управления многоквартирным домом
2.1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме:
Решение общего собрания о непосредственном управлении домом является основанием для заключения собственниками договоров, указанных в п. 1 ст. 164 ЖК РФ. Все или большинство собственников должны будут подписаться под одним договором на стороне заказчика работ и (или) услуг.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может принять решение о том, чтобы интересы собственников в отношениях с третьими лицами представлял либо:
один из собственников помещений в таком доме (действует без доверенности на основании решения общего собрания собственников);
иное лицо, действующее на основании доверенности, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
Необходимо отметить, что отсутствие строгого координирующего начала при данном способе управления (общее собрание часто собирать затруднительно) может привести к проблемам с полной оплатой работ (услуг) эксплуатирующих организаций и ресурсов, поставляемых для общего имущества многоквартирного дома.
2.2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищными и жилищно-строительными кооперативами (ЖК, ЖСК)
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищными и жилищно-строительными кооперативами, указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.
Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК и ЖСК:
собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг ТСЖ, ЖК и ЖСК. Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК и ЖСК, в договоре управления.
собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг ТСЖ, ЖК и ЖСК, а товарищество собственников жилья, ЖК и ЖСК в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени ТСЖ, ЖК и ЖСК
2.3. Управление управляющими организациями.
При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:
состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.
В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
Договоры с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме.
Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права.
Критерии (условные) выбора способа управления домом:
|
Способ управления |
Непосредственное управление |
ТСЖ, ЖК и ЖСК |
Управляющие организации |
|
Критерии дифференциации |
|||
|
Заключение договоров с организациями - поставщиками ЖКУ |
Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники
|
Заключаются ТСЖ, ЖК и ЖСК с организациями - поставщиками ЖКУ |
Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ |
|
Заключение договора управления многоквартирным домом |
Заключения договора не требуется |
Заключаются с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать ТСЖ, ЖК и ЖСК |
Заключается с каждым собственником отдельно |
|
Затраты на управление домом, содержание штата управления |
Нет. |
Есть. |
Есть. |
|
Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме |
Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей. |
Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК и ЖСК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК и ЖСК. Органы управления ТСЖ, ЖК и ЖСК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны. |
Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию. |
|
Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома |
Нет расходов на управление домом. |
- оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы);-содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);-осуществление коммерческой деятельности (перечень видов деятельности - ст. 137 ЖК). |
Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме.
|
Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.
З. Сравнение способов управления МКД
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать и реализовать один из предложенных законодателем способов управления этим домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ). Данная обязанность для собственников является постоянной, пока существует право собственности на помещение в многоквартирном доме. Вопрос о выборе способа управления домом актуален в настоящее время для подавляющего большинства граждан.
Интересам собственников помещений отвечает самостоятельный выбор и реализация наиболее приемлемого для них способа управления многоквартирным домом. Пассивность в решении этого вопроса приведет к одному - орган местного самоуправления на открытом конкурсе подберет для управления управляющую организацию (п. 4 ст. 161 ЖК РФ), которая, думается, не всегда будет устраивать собственников. Поэтому они должны проявить активность и самостоятельно, путем коллективного обсуждения решить вопрос о выборе способа управления домом
Комитет СЭР